商品房能否成立期貨合約

A. 商品房預售，應當符合哪些條件

房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售應當符合下列條件:1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。2.持有建設工程許可證。3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准文件。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二) 持有建設工程規劃許可證;(三) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

B. 商品房預售合同的性質

商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬於買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。 商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常採用「標准合同」形式。期貨買賣合同具有如下主要特徵：
(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；
(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；
(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在於獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的
(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便於儲存、易於標准化等條件，如糧食、石油、鋼材等。
但是，在商品房預售合同中，
第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；
第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身；
第三，商品房預售合同的目的在於獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能；第四，由於房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標准化的特徵，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用於期貨交易。
可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。 在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務；在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的「期限」，但這種期限絕不是附期限合同中的「期限」。因為：
其一，如果將商品房預售合同中的「期限」作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的；
其二，如果將商品房預售合同中的「期限」作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同並不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的「期限」是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。 在商品房預售合同中，預購方於多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似於分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：
一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效後必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中；
二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物後，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而後者是在取得標的物後的分期付款；
三是分期付款買賣合同的功能在於出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在於買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。
綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬於遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。

C. 商品房預售的條件是什麼

房地產開發商首先要取得一定的開發資質，對項目進行立項後，通過取得《建築用地規劃許可證》後，交納土地出讓金，簽訂《國有土地出讓合同》，取得《國有土地使用證》，根據項目經濟指標，進行項目的規劃設計，對項目設計進行報建，並取得《建築工程規劃許可證》後，進行施工報建，並取得《建築工程施工許可證》，在房屋建至規定的進度（多層項目建至封頂、高層項目要求為主體結構的2/3，別墅項目建至封頂）時便可辦理《商品房預售許可證》，取得商品房預售資格。

D. 商品房預售合同的性質是什麼

商品房預售合同是開發商與買受人針對正在建造中房屋買賣及其他事項的約定，因為它屬於預售合同，因此它不同於一般的買賣合同。今天我們主要來了解一下商品房預售合同的性質是什麼，下面我們一起來看看。

商品房預售合同的性質：

(一)商品房預售合同不是預約合同

在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時;房屋並不存在或尚未建成，所以帶有「預售」的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關於房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，並辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。

(二)商品房預售合同不是期貨買賣合同

商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常採用「標准合同」形式。期貨買賣合同具有如下主要特徵：

(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;

(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;

(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在於獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的

(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便於儲存、易於標准化等條件，如糧食、石油、鋼材等。

但是，在商品房預售合同中，

第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的;

第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身;

第三，商品房預售合同的目的在於獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能;第四，由於房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標准化的特徵，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用於期貨交易。

可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。

(三)商品房預售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務;在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的「期限」，但這種期限絕不是附期限合同中的「期限」。因為：

其一，如果將商品房預售合同中的「期限」作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的;

其二，如果將商品房預售合同中的「期限」作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同並不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的「期限」是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。

(四)商品房預售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預售合同中，預購方於多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似於分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：

一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效後必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中;

二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物後，尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而後者是在取得標的物後的分期付款;

三是分期付款買賣合同的功能在於出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在於買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬於遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。

（以上回答發布於2014-05-30，當前相關購房政策請以實際為准）

買新房，就上搜狐焦點網